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終結(jié)偽綠色建筑需靠后期經(jīng)營(yíng)
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發(fā)布日期：[2013-04-01] 共閱[1205]次 |
人口爆炸，環(huán)境污染，資源枯竭，在人類無(wú)休止的向大自然索要的同時(shí)，人類也面臨了一系列隨之而來(lái)的難題。在今天，綠色儼然成為一種風(fēng)尚，一種發(fā)展方向。人們的衣食住行樣樣都在向來(lái)綠色靠攏，在這樣的大背景下綠色建筑也在房地產(chǎn)業(yè)悄悄興起……
綠色建筑或成地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向
“如果現(xiàn)在大樓都是綠色建筑，現(xiàn)在城市空氣質(zhì)量應(yīng)該會(huì)好一點(diǎn)。”一落座，世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)展董事李永基就發(fā)出如此感嘆。
據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)有建筑面積為400億平方米，絕大部分為高能耗建筑，且每年新建建筑大部分仍是高能耗建筑，碳排放量的居高不下，也導(dǎo)致了各大城市的PM值屢創(chuàng)新高。“因此，我們必須大力發(fā)展綠色建筑。”
“綠色建筑強(qiáng)調(diào)節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、室內(nèi)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重從設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營(yíng)管理全過(guò)程，而非結(jié)果控制。”李永基礎(chǔ)介紹，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和的使用空間，與自然和諧共生的建筑。
從概念上來(lái)講，綠色建筑主要包含3個(gè)方面內(nèi)容。”他進(jìn)一步解釋，“首先要節(jié)能，特別需要減少各種資源的浪費(fèi)；其次注重保護(hù)環(huán)境，強(qiáng)調(diào)的是減少環(huán)境污染，減少二氧化碳排放；第三則要滿足人們使用上的要求，為人們提供健康、適用、的使用空間。”
隨著我國(guó)城市化節(jié)奏的加快，建設(shè)綠色低碳的宜居城市，發(fā)展綠色建筑，推動(dòng)建筑節(jié)能，是我國(guó)進(jìn)入城市化階段必須解決的首要問(wèn)題。在他看來(lái)，“綠色建筑有可能會(huì)成為未來(lái)建筑的發(fā)展方向。”
終結(jié)“偽綠色建筑”還需靠后期經(jīng)營(yíng)
近些年，我國(guó)工程質(zhì)量相關(guān)管理部門全面落實(shí)法律法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，依法管理和規(guī)范工程質(zhì)量。其中，發(fā)展綠色建筑是我省提升工程質(zhì)量的一個(gè)重要方面。對(duì)于“綠色建筑”概念，大概都知之甚少。而更多進(jìn)入人們視線的，則是一些以“綠色”“生態(tài)”“環(huán)保”為噱頭的樓盤宣傳。
訪談中，李永基也多次對(duì)“偽綠色建筑”表示無(wú)奈。
由于人們對(duì)生活品質(zhì)要求不斷提高，追求環(huán)保、生態(tài)等方面的意愿逐漸加強(qiáng)，因此很多開發(fā)商便以此打概念牌，進(jìn)行炒作*。
“現(xiàn)在樓很多都是建成階段稱為綠色建筑，但是在運(yùn)營(yíng)階段，才是重要的。”據(jù)李永基提出，建筑節(jié)能市場(chǎng)存在一大誤區(qū)：采用節(jié)能技術(shù)以及節(jié)能材料就一定會(huì)節(jié)能，但事實(shí)上，并非如此，“目前甚至有些綠色建筑的能耗比一般建筑還要大。”在他看來(lái)，節(jié)能樓不節(jié)能可能是由于運(yùn)營(yíng)維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致。“所以綠色建筑在設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮使用中的匹配問(wèn)題，建筑物投入使用后的運(yùn)營(yíng)管理也至關(guān)重要。”他如是說(shuō)。
“真正的綠色建筑應(yīng)該是建成后經(jīng)過(guò)至少1年的運(yùn)營(yíng)才能評(píng)選?，F(xiàn)在為了鼓勵(lì)發(fā)展，先評(píng)了綠色設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)，只針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙”但問(wèn)題是，開發(fā)商往往只負(fù)責(zé)建設(shè)，無(wú)法讓其參與運(yùn)營(yíng)綠色標(biāo)識(shí)的評(píng)價(jià)。況且，很多地產(chǎn)開發(fā)商還停留在炒作“綠色建筑”概念的階段。
李永基認(rèn)為，讓用戶甘心接受更貴的綠色建筑有兩條途徑：一是在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中成本降低，獲得收益；二是提高生活質(zhì)量和居住舒適度，“如今，低碳、生態(tài)已經(jīng)成為潮流，綠色建筑數(shù)量在不斷增加，但與人們對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求還有巨大差距，因此需要加快綠色建筑推廣的步伐。”
而事實(shí)上，真正的綠色建筑需要開發(fā)商申請(qǐng)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)，經(jīng)過(guò)主管部門評(píng)估認(rèn)證后再確認(rèn)等級(jí)。
“目前，我國(guó)很多開發(fā)單位打出了綠色建筑、生態(tài)建筑的概念和口號(hào)，他們所依據(jù)的則是國(guó)外的一些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，比如美國(guó)的LEED標(biāo)準(zhǔn)，而這些標(biāo)準(zhǔn)并不一定適合于中國(guó)國(guó)情。因此，住建部早在2007年就正式出臺(tái)了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。”
據(jù)李永基介紹，綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)認(rèn)證有著完整嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估過(guò)程和考核程序，對(duì)申請(qǐng)者的資質(zhì)、達(dá)標(biāo)項(xiàng)目把關(guān)嚴(yán)格，認(rèn)證主要由國(guó)家建設(shè)部負(fù)責(zé)。建設(shè)部主要依照《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》及《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則》，從節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境和運(yùn)營(yíng)管理六大方面考核。
綠色建筑租金比普通建筑高7%增值超過(guò)10%
從20世紀(jì)90年代開始，可持續(xù)發(fā)展的理念逐步成為發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的主旋律。在此理念的下，綠色建筑的概念開始廣泛深入到城市建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)、管理，以及翻新等建筑整個(gè)生命周期相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域。
“綠色跟建筑跟一般建筑租賃相比會(huì)有7%租金增長(zhǎng)，超過(guò)10%增值，因此賣價(jià)會(huì)相對(duì)較高。”談起綠色建筑，李永基顯得十分自信。
此外，他也談到一個(gè)有意思的現(xiàn)象，通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，在綠色建筑中工作的租戶生產(chǎn)力更高，此結(jié)果依據(jù)兩個(gè)衡量指標(biāo)，即租戶的平均病假天數(shù)和自行上報(bào)的生產(chǎn)力變化率。“與以前的非綠色辦公室相比，在綠色辦公室里工作，病假天數(shù)平均減少了2.88天，而且大約55%的受訪者指出其生產(chǎn)力比以前有提高。”
“從使用方來(lái)說(shuō)，我們希望建筑使用期成本低，所以希望使用綠色建筑，從投資來(lái)說(shuō)，使用方提出這樣的需求，就要滿足這方面的需求。”綠色建筑可降低運(yùn)行期的能耗，全壽命期費(fèi)用較低，持有者具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益。
事實(shí)上，如果大樓設(shè)計(jì)之初就融入了節(jié)能環(huán)保的理念固然好，但目前很多既有大樓已經(jīng)建成三五年乃至幾十年，就需要后期運(yùn)營(yíng)的介入了。“中國(guó)三星標(biāo)準(zhǔn)也好，美國(guó)LEED標(biāo)準(zhǔn)也好，達(dá)到到一定指標(biāo)后，都需要后期運(yùn)營(yíng)。除基本的減少自己大樓的耗能以及排碳之后，客戶的問(wèn)卷調(diào)查也很重要，例如調(diào)查租客客戶什么交通工具上班，以此來(lái)減少排碳的機(jī)會(huì)。讓租客采購(gòu)物料的時(shí)候盡量在800公里以內(nèi)，減少運(yùn)輸，不買影響健康的環(huán)保物料等等”
另外自己辦公室的管理方面，也可以建議進(jìn)行綠色化管理，比如鼓勵(lì)員工進(jìn)行廢物回收，這是辦公室管理中可以執(zhí)行的策略。“要達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，是需要由業(yè)主和租戶共同協(xié)作完成。”
中國(guó)綠色建筑尚屬起步階段未來(lái)商機(jī)與挑戰(zhàn)并存
毋庸置疑，綠色建筑的環(huán)境效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)顯而易見(jiàn)，但是額外的成本卻往往讓部分投資方或建筑企業(yè)望而卻步，綠色建筑的推廣、發(fā)展仍任重道遠(yuǎn)。
他向新浪樂(lè)居記者坦言，開發(fā)商建造綠色建筑成本會(huì)稍稍高一點(diǎn)，“目前很多公司現(xiàn)在建樓用BIM技術(shù)，上海中心為例，建造之前用3D技術(shù)在電腦里做模型，合理建筑的同時(shí)又可以把預(yù)配件做好，然后再到現(xiàn)場(chǎng)施工，減少非常多能耗以及材料的浪費(fèi)，甚至可以毫不夸張的說(shuō)上海中心的外圍有144個(gè)玻璃片，就連后一片連接好之后，誤差都不會(huì)超過(guò)2厘米。”
由于綠色建筑的諸多“優(yōu)點(diǎn)”，一般要在項(xiàng)目建設(shè)完成交付給消費(fèi)者使用之后才會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，而很多房地產(chǎn)開發(fā)商并不參與后期的物業(yè)管理，他們?cè)诟惺懿坏骄G色建筑的長(zhǎng)期效益的情況下，自然缺乏對(duì)綠色建筑的積極性。所以大部分開發(fā)商并不愿意為此提前“埋單”。
“綠色建筑本身應(yīng)使用適宜的技術(shù)，因地制宜。不可否認(rèn)，綠色建筑的確存在成本增量，但是這部分增量放在建筑的全壽命周期內(nèi)來(lái)看，所占到總成本中的比例就非常小。”因此，從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本、綜合生態(tài)效益、居住舒適度考慮，綠色建筑性價(jià)比更高。“而在美國(guó)，甚至已經(jīng)有人提議寫字樓必須是綠色建筑。”
談及“未來(lái)發(fā)展”，李永基卻頗為自信，“雖然目前我國(guó)的綠色建筑處于起步階段，但我相信以現(xiàn)在的技術(shù)，5～10年之后，（綠色建筑）一定可以取得較大的發(fā)展。” |
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